Acheter dans une copropriété: le guide pour éviter les désillusions

Acheter en copro, c’est un peu comme rejoindre une famille que vous n’avez pas choisie. On vous promet convivialité, solidarité et parties communes impeccables. Vous découvrez ensuite que Gérard du 3e bloque tous les travaux depuis 12 ans. Voici les points à vérifier pour ne pas vous retrouver dans un feuilleton permanent.

1. Lire les PV d’AG : le roman feuilleton que personne ne lit

Les points clés à traquer sans pitié :

  • Les rĂ©solutions reportĂ©es chaque annĂ©e. Le toit fuit depuis 2015, mais “ce n’est jamais le bon moment”.

  • Les votes serrĂ©s dignes d’un parlement en crise.

  • Les litiges ouverts, refermĂ©s, puis rĂ©ouverts (spoiler alert: ça finit rarement bien).

  • Les discussions interminables sur le changement d’ampoule : signal clair d’un management compliquĂ©.

Ce qu’il faut comprendre c’est que les PV racontent l’histoire vraie de la copro et non une version édulcorée

2. Budget et charges : la météo financière

À examiner avec un œil froid :

  • Les impayĂ©s qui dĂ©passent 8–10 %. Si la copro navigue dans le rouge, vous montez Ă  bord d’un navire sans capitaine.

  • Les charges en hausse continue. Le syndic dira “entretien nĂ©cessaire”. La rĂ©alitĂ© est souvent “on a laissĂ© traĂ®ner”.

  • Le fonds de travaux peu Ă©levĂ© ou inexistant. Traduction : prĂ©parez votre portefeuille, ça arrive bientĂ´t.

  • Les dĂ©penses bizarres ou honoraires qui ressemblent Ă  une carte de restaurant Ă©toilĂ©.

La lecture recommandée est de comparer les 3 dernières années pour repérer le glissement progressif vers le chaos.

3. Travaux Ă  venir : ou comment anticiper les factures

À identifier immédiatement :

  • Les travaux votĂ©s mais pas rĂ©alisĂ©s. Vous achèterez le bien + les appels de fonds.

  • Les travaux “en Ă©tude” depuis trop longtemps. Souvent le signe qu’on repousse l’inĂ©vitable.

  • Les obligations lĂ©gales imminentes (DPE, façade, ascenseur). Rien de mieux qu’un chantier obligatoire pour rĂ©veiller la copro… et votre banquier.

Le conseil pragmatique : faire une estimation rapide du coût par lot et prévoyez une renégociation du prix de vente si nécessaire.

4. Indicateurs d’une copro défaillante : le bingo des ennuis

Quand vous cochez plusieurs points , fuyez calmement ou revoyez le prix Ă  la baisse :

  • Plus de 10 % d’impayĂ©s.

  • ProcĂ©dures judiciaires rĂ©gulières.

  • Trois syndics en quatre ans.

  • Parties communes nĂ©gligĂ©es façon “urbex”.

  • Conflits rĂ©currents entre copropriĂ©taires.

  • Aucun fonds travaux. Oui, aucun.

Cette liste n’est pas exhaustive. Malheureusement.

Checklist finale avant de se lancer:

  • Lire les 3 derniers PV d’AG.

  • Examiner budget, impayĂ©s, fonds travaux.

  • Identifier travaux votĂ©s et travaux probables.

  • Évaluer coĂ»t rĂ©el sur 3 Ă  5 ans.

  • RepĂ©rer signaux de gouvernance fragile par le syndic

  • Ajuster l’offre d’achat en fonction du niveau de chaos.

N'attendez pas, prenez conseil sans plus attendre auprès de votre notaire. Une consultation de vous engage pas. Pas encore de notaire ? notre moteur de recherche vous aide à trouver le bon interlocuteur près de chez vous.

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Article rédigé par

Sophie Villard

Notaire & Legal innovation Lead

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