Acheter dans une copropriété: le guide pour éviter les désillusions
Acheter en copro, c’est un peu comme rejoindre une famille que vous n’avez pas choisie. On vous promet convivialité, solidarité et parties communes impeccables. Vous découvrez ensuite que Gérard du 3e bloque tous les travaux depuis 12 ans. Voici les points à vérifier pour ne pas vous retrouver dans un feuilleton permanent.

1. Lire les PV d’AG : le roman feuilleton que personne ne lit
Les points clés à traquer sans pitié :
Les résolutions reportées chaque année. Le toit fuit depuis 2015, mais “ce n’est jamais le bon moment”.
Les votes serrés dignes d’un parlement en crise.
Les litiges ouverts, refermés, puis réouverts (spoiler alert: ça finit rarement bien).
Les discussions interminables sur le changement d’ampoule : signal clair d’un management compliqué.
Ce qu’il faut comprendre c’est que les PV racontent l’histoire vraie de la copro et non une version édulcorée
2. Budget et charges : la météo financière
À examiner avec un œil froid :
Les impayés qui dépassent 8–10 %. Si la copro navigue dans le rouge, vous montez à bord d’un navire sans capitaine.
Les charges en hausse continue. Le syndic dira “entretien nécessaire”. La réalité est souvent “on a laissé traîner”.
Le fonds de travaux peu élevé ou inexistant. Traduction : préparez votre portefeuille, ça arrive bientôt.
Les dépenses bizarres ou honoraires qui ressemblent à une carte de restaurant étoilé.
La lecture recommandée est de comparer les 3 dernières années pour repérer le glissement progressif vers le chaos.
3. Travaux Ă venir : ou comment anticiper les factures
À identifier immédiatement :
Les travaux votés mais pas réalisés. Vous achèterez le bien + les appels de fonds.
Les travaux “en étude” depuis trop longtemps. Souvent le signe qu’on repousse l’inévitable.
Les obligations légales imminentes (DPE, façade, ascenseur). Rien de mieux qu’un chantier obligatoire pour réveiller la copro… et votre banquier.
Le conseil pragmatique : faire une estimation rapide du coût par lot et prévoyez une renégociation du prix de vente si nécessaire.
4. Indicateurs d’une copro défaillante : le bingo des ennuis
Quand vous cochez plusieurs points , fuyez calmement ou revoyez le prix Ă la baisse :
Plus de 10 % d’impayés.
Procédures judiciaires régulières.
Trois syndics en quatre ans.
Parties communes négligées façon “urbex”.
Conflits récurrents entre copropriétaires.
Aucun fonds travaux. Oui, aucun.
Cette liste n’est pas exhaustive. Malheureusement.
Checklist finale avant de se lancer:
Lire les 3 derniers PV d’AG.
Examiner budget, impayés, fonds travaux.
Identifier travaux votés et travaux probables.
Évaluer coût réel sur 3 à 5 ans.
Repérer signaux de gouvernance fragile par le syndic
Ajuster l’offre d’achat en fonction du niveau de chaos.
N'attendez pas, prenez conseil sans plus attendre auprès de votre notaire. Une consultation de vous engage pas. Pas encore de notaire ? notre moteur de recherche vous aide à trouver le bon interlocuteur près de chez vous.
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Sophie Villard
Notaire & Legal innovation Lead